Договор аренды жилья в Германии для украинцев: что об этом надо знать

Немецкие арендодатели, как правило, ищут жильцов, которым нужно жилье на длительное время. Они обращают внимание на их платежеспособность, цель пребывания в стране, семейное положение и тому подобное. Все эти пункты касаются и украинских беженцев. Разберемся, что нужно иметь для аренды жилья в Германии и какие нюансы следует знать при составлении договора.

Обязательно ли заключать договор аренды квартиры в Германии?

Все совершеннолетние жители Германии имеют право на составление договора аренды (Mietvertrag) в письменном или устном виде. Что касается заключения договора аренды, здесь есть свои нюансы. Например, нет четких договоренностей, что входит в аренду, какие коммунальные услуги будете оплачивать вы, а какие — арендодатель. Или же нет документального подтверждения, что вы оплатили залог за жилье, и позже не сможете это доказать для возврата средств.

Поэтому, чтобы не было спорных моментов или несправедливостей по отношению к одной из сторон, нужно подписывать договор об аренде. Его можно оформить без нотариуса, однако следует четко указать все нюансы и важные пункты соглашения. Обычно арендодатель имеет стандартную форму документа, который должны подписать обе стороны. Приглашаем вас присоединиться к нашему каналу в Telegram. Команда нашего портала ежедневно подбирает для вас лучшие новости и актуальные советы.

Следует обращать внимание на то, что большое количество жилья, рассчитанного для сдачи в аренду, не имеет мебели, дополнительных или даже базовых удобств, кухонного оборудования или энергопитания. Это напрямую влияет на сроки, ведь для обустройства нужно будет больше времени. Не все к этому готовы, поэтому лучше обсуждать подобные вопросы до подписания договора.

Как снять квартиру в Германии через Джобцентр (Jobcenter)?

Если вы получаете помощь от центра занятости Jobcenter или социального ведомства Sozialamt, надо оформить соответствующее разрешение от этих учреждений — свидетельство Wohnberechtigungsschein. Если вы рассчитываете на государственную помощь, нужно ждать это разрешение и только потом подписывать договор аренды. Если вы сделаете это раньше, не согласовав с Джобцентром, расходы на жилье придется покрывать самостоятельно.

Для получения такого документа нужно предоставить следующую информацию о жилье, которое вы планируете арендовать:

• количество комнат и жилая площадь в метрах квадратных;
• размер арендной платы;
• сумма арендного залога (Kaution);
• сумма, рассчитанная на оплату коммунальных услуг;
• размер расходов на отопление;
• информация о виде отопления (централизованное, природный газ, мазут);
• информация о горячем водоснабжении (автономное или централизованное).

Увидеть аналогичные:
Минимальная зарплата в Германии в 2025 году - что изменится для украинцев?

Также нужно иметь предложение на аренду в письменном виде. Это будет подтверждением того, на что именно нужны деньги. После предоставления всей необходимой информации, вы получите формуляр от центра занятости или социального ведомства на оформление помощи на аренду жилья.

Обратите внимание, что в случае, если квартиру вам оплачивает Джобцентр, на кауцию нужно дополнительное согласование. Ведь, если Джобцентр согласует жилье, он оплатит арендодателю всю сумму полностью, учитывая залог, но будет с вас ежемесячно взимать определенную сумму на покрытие кауции. То есть относительно задатка речь идет об определенном беспроцентном займе. Об этом вам сообщат в учреждении и предоставят соответствующие документы, где все это будет прописано. Так же там найдете информацию и о том, что делать, если будете расторгать договор аренды.

Что должен включать договор аренды жилья в Германии?

Первое, что нужно согласовать, — это размер арендной платы. В начале каждого месяца вы должны платить фиксированную сумму за жилье. Также вы должны платить коммунальные платежи в виде аванса на месяц вперед. Если есть предоплата или недоплата, для этого есть перерасчет, который происходит раз в год. Вы получите соответствующее письмо.

Привычная практика, когда в ежемесячные расходы на жилье входит оплата за воду, газ, электроэнергию, отопление, парковку или гараж, страхование строения, вывоз мусора, уборка улиц. Самостоятельно заключенные соглашения типа интернета или телефонного оператора вы оплачиваете напрямую поставщикам. Что именно из списка оплачиваете вы, а что арендодатель, нужно согласовывать непосредственно с ним.

Смотрите также: Помощь и выплаты для украинцев от Джобцентра в Германии в 2023 г.

В большинстве случаев за жилье нужно оплатить залог (Kaution) в виде одного или нескольких месячных платежей, поэтому это также должно быть прописано. Максимально эта сумма может равняться трем месячным арендам. Арендодатель должен хранить эти средства до момента, пока вы не захотите съехать. Если вы не будете иметь долгов за аренду и не повредите ничего из имущества, эти средства вернут в полном объеме. В противном случае, арендодатель имеет право оставить деньги себе.

То есть в стандартном договоре должны быть следующие разделы:

• Mietobjekt (общая информация об имуществе, количество комнат, мебель, гараж и т.д.)
• Miethöhe (условия аренды, здесь прописывается счет и все, что касается арендной платы, в том числе сумма непосредственно аренды Kaltmiete, коммунальные платежи Nebenkosten, дата оплаты, штрафные санкции за ее отсутствие)
• Hausordnung (правила дома, а именно сортировка мусора, часы тишины и т.д., их нарушение является основанием для арендодателя расторгнуть договор аренды)
• Haustiere (здесь прописывается, можете ли вы заводить домашних животных и на каких условиях)
• Kaution (кауция, сумма залога, которую арендодатель берет от арендатора при подписании договора аренды)
• Kündigung (расторжение договора).

На что обратить внимание, подписывая договор об аренде жилья в Германии?

Обычно договор представляет собой произвольную форму в письменном виде. Для этого существуют специальные формуляры, которые имеет арендодатель. Подписывая этот документ, следует этом документе следует обращать внимание на периоды аренды, однако чаще всего это неопределенный срок.

Арендодатель может добавить свои правила и условия относительно проживания, проведения ремонтов и т. Д. Некоторые моменты могут оказаться недопустимыми для вас или незаконными. Тщательно проверяйте положения, которые арендодатель вносит в договор, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Если определенные пункты вызывают вопросы, лучше обратиться за юридической консультацией.

Также следует обращать внимание на условия расторжения договора, которые могут входить в договор аренды. Любая из причин должна будет четко прописана. При этом временные ограничения в аренде могут быть в таких случаях:

• в будущем арендодатель сам планирует пользоваться помещением или предоставить его членам своей семьи;
• дом будет снесен или перестроен;
• арендодатель планирует создать помещение для сотрудников.

Есть вариант согласовать отказ от расторжения соглашения (Kündigungsausschluss или Kündigungsverzicht). Например, это срок на несколько лет, в течение которого договор нельзя расторгнуть. Так вас не смогут выселить, однако и вы не имеете права выселяться раньше срока.

Какие документы нужны для оформления договора аренды жилья в Германии?

Арендодатели в Германии обращают внимание на то, имеете ли вы возможность стабильно платить аренду в полном объеме. Также они имеют право знать, если аренду будет платить Центр занятости и трудоустройства (Jobcenter).

При подписании договора аренды нужно предоставить следующие документы:

• паспорт;
• справка о регистрации по месту жительства (Anmeldung);
• выписка с банковского счета за последние 3 месяца;
• информация о вашей кредитоспособности (Schufa-Auskunft);
• справка об отсутствии задолженности на предыдущем месте жительства (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung);
• официальное свидетельство о разрешении на субсидируемое жилье со стороны государства (Wohnberechtigungsschein) — при наличии.

На какие расходы нужно рассчитывать при оформлении договора об аренде?

Используя услуги риелтора, рассчитывайте на то, что его работу нужно будет оплатить. Эта сумма может достигать двух месячных аренд без учета коммунальных услуг. Однако если вы не привлекали специалиста, а это сделал арендодатель, то эти услуги оплачивает он сам.

Как уже говорилось ранее, кроме арендной платы, нужно заплатить так называемый депозит (Kaution). Его можно разбить на части и оплатить в течение трех месяцев проживания. Если в договоре аренды это не указано, по закону вы все равно имеете право на оплату частями. Если арендодатель выражает несогласие, вы можете обратиться за консультацией к юристу. Обратите внимание, что арендатор имеете полное право взять на два дня для ознакомления с договором аренды.

Что касается самого ежемесячного платежа, обычно он состоит из холодной аренды (Kaltmiete) и фиксированной суммы за коммунальные услуги (Nebenkosten или Betriebskosten). Вместе они называются теплой арендой (Warmmiete). Оплачивать платеж нужно в начале месяца — обычно это первая неделя до пятницы.

Способ оплаты — наличными или на карту — зависит от договоренности с арендодателем. Наиболее распространенный способ оплаты в Германии — перевод на карту. При этом нужно обратиться в свой немецкий банк и подать поручение на перевод средств картой.

Как расторгнуть договор аренды в Германии?

Обратите внимание, что договор с точно указанным сроком очень трудно расторгнуть. Для этого должны быть очень веские причины:

• документально подтвержденная невозможность проживать в данном жилье (например, справка от врача, что вы болеете из-за плесени в квартире);
• недостоверно указанная арендодателем информация о помещении, что делает невозможным проживание в квартире.

Зато бессрочный договор можно расторгнуть в любой момент. Для этого достаточно сообщить о намерении расторгнуть договор владельцу имущества за три месяца. Уведомление оформляется в письменной форме в виде письма Kündigung (он имеет определенную форму) в двух экземплярах. Kündigung отправляется арендодателю заказным письмом с вручением. Арендодатель в течение месяца должен подписать документ и отослать один экземпляр вам обратно. Более того, даже если он вам ничего не ответил, вы имеете право выезжать из квартиры в запланированную дату, ведь со своей стороны не нарушаете закон. В случае, если вы не можете ждать три месяца, есть вариант найти себе замену, то есть нового арендатора.