Як знайти і зняти квартиру в Німеччині: інструкція

Ми розберемо всі кроки: від вибору типу житла до підписання договору та реєстрації. А ще поговоримо про документи, ціни, права орендарів і дамо поради, як підвищити шанси на успішну оренду.

Типи житла, що орендується в Німеччині

Перед тим як почати пошук, важливо зрозуміти, які види житла взагалі доступні.

● Квартири (1-Zimmer, 2-Zimmer і т.д.)

Коли в Німеччині пишуть “2-Zimmer-Wohnung”, це не двокімнатна по-нашому, а квартира з однією спальнею та окремою вітальнею. Кухня та ванна зазвичай не вважаються «кімнатами».

Такий варіант чудово підходить для одинаків або невеликих сімей (не більше однієї дитини).

Мінуси: висока конкуренція у великих містах.

● Кімнати у WG (Wohngemeinschaft)

Це спільна оренда квартири або будинку з іншими мешканцями — кожен винаймає свою кімнату, а кухня та ванна є спільними.

Підходить для: студентів, молодих спеціалістів, тих, хто хоче швидше соціалізуватися.

Плюси: дешевше, можливість знайти друзів.

Мінуси: потрібно бути готовим до всіх “принад” спільного проживання.

● Мікроапартаменти

Це так звані компактні студії, часто вже мебльовані, з міні-кухнею та санвузлом. Вважається чудовим варіантом для тих, хто хоче жити окремо, але поки не може собі дозволити винайняти повноцінну квартиру.

Такі варіанти часто здаються через агентства, є в новобудовах.

● Гуртожитки (Studentenwohnheim)

Доступні через студентські організації (Studentenwerk). Являють собою кімнати або маленькі квартири за доступною ціною, часто з кухнею та санвузлом на поверсі.

В основному користується попитом у студентів.

Важливо: заявку на таке житло слід подавати заздалегідь, щоб не проґавити чергу.

● Колівінги (Coliving)

Сучасний формат спільного проживання: мебльовані кімнати, дизайнерський ремонт, спільні зони (кухня, вітальня, іноді коворкінг). Часто ціна такого житла включає комунальні послуги, прибирання та інтернет.

Підходить для: віддалених спеціалістів, іноземців, фрилансерів.

Мінуси: висока вартість порівняно зі звичайною WG.

● Житло від міста або соціальних організацій

Іноді міська влада або соціальні служби пропонують житло за пільговими цінами. Доступно не всім — часто потрібен Wohnberechtigungsschein (WBS) (документ, що підтверджує право на соціальне житло).

Такий варіант оренди житла може стати в нагоді біженцям, а також людям з низьким рівнем доходів.

Перегляньте подібні:
Нетто-зарплата в Німеччині: скільки ви отримаєте на руки після податків?

Де шукати житло? – Актуальні платформи

Отже, ви вирішили зайнятися питанням пошуку житла в Німеччині — і найчастіше перший крок починається з інтернету. Але це далеко не єдиний спосіб! Давайте розберемо головні канали пошуку, кому вони підходять, що там можна знайти і на що звернути увагу.

1. Онлайн-платформи

• ImmoScout24

Підходить такий варіант усім – від студентів і молодих спеціалістів до сімей.

Типи житла: від кімнат і квартир до будинків і комерційних приміщень.

Плюси:

• Дуже великий вибір — на будь-який смак і бюджет.
• Зручні фільтри: за районом, ціною, площею, типом житла.
• Є функція “преміум”, щоб бути серед перших, хто побачить нові оголошення.

Мінуси:

• Конкуренція дуже висока — багато охочих, особливо у великих містах.
• Іноді трапляються фейкові або давно неактуальні оголошення.

Порада: Налаштуйте сповіщення (Suchauftrag) — так свіжі пропозиції будуть одразу приходити вам на пошту, і ви не пропустите класні варіанти.

2. Immowelt

Може стати в нагоді тим, хто хоче альтернативу ImmoScout і не боїться шукати.

Типи житла: схожі на ImmoScout, але тут менше оголошень по WG.

Плюси:

• Іноді трапляються унікальні варіанти, які не знайдете на інших сайтах.
• Інтерфейс простий і зрозумілий.

Мінуси:

• Менше охоплення, особливо у студентських містах.

3. WG-Gesucht

Більше орієнтований на студентів, молодих спеціалістів, самотніх людей.

Типи житла: кімнати у WG, невеликі студії, іноді цілі квартири.

Плюси:

• Безкоштовний доступ до всіх функцій.
• Дуже багато активних оголошень.
• Можна знайти житло без посередників і комісій.

Мінуси:

• Часто потрібно писати багато заявок і бути дуже переконливим.
• Деякі орендодавці віддають перевагу німецькомовним мешканцям.

Порада: Напишіть особистий, доброзичливий лист орендодавцю — розкажіть кілька слів про себе і чому саме ви — чудовий кандидат. Це реально допомагає!

4. Kleinanzeigen (раніше eBay Kleinanzeigen)

Кому підійде: тим, хто шукає щось нестандартне або бюджетне.

Типи житла: кімнати, квартири, будинки — багато приватних оголошень.

Плюси:

• Можна спілкуватися безпосередньо з господарем і домовлятися.
• Часто зустрічаються унікальні пропозиції “з рук в руки”.

Мінуси:

• Тут більше ризиків зіткнутися з шахраями.
• Менше фільтрів і контролю якості оголошень.

Порада: Ніколи не переказуйте гроші заздалегідь і не підписуйте договори без особистого огляду квартири!

5. HousingAnywhere

Кому підійде: іноземним студентам і стажерам, які хочуть забронювати житло заздалегідь.

Типи житла: кімнати, студії, часто мебльовані.

Плюси:

• Інтерфейс англійською, все просто і зрозуміло.
• Можна забронювати житло онлайн.

Мінуси:

• Комісія на платформі може бути високою.
• Деякі ціни вищі за середньоринкові.

2. Facebook-групи та Telegram-канали

Ці платформи ідеальні для тих, хто хоче бути в курсі останніх пропозицій і знайти житло швидше, іноді — навіть “своїх” людей. Наприклад:

• “Wohnung Berlin gesucht / angeboten”
• “WG & Wohnung Köln”
• Україномовні/російськомовні групи: “Життя в Мюнхені”, “Українці в Німеччині” і т.д.

Плюси:

• Можна знайти житло без комісії та безпосередньо.
• Іноді оголошення з’являються раніше, ніж на сайтах.

Мінуси:

• Оголошення швидко стають неактуальними.
• Іноді складно перевірити достовірність.

3. Офлайн-варіанти

• Газети – в деяких регіонах ще друкують оголошення про оренду житла.
• Дошки оголошень в університетах – особливо актуально для студентів. Заглядайте в їдальні, бібліотеки, гуртожитки.
• Центри зайнятості (Jobcenter) – якщо ви отримуєте державну підтримку, там можуть допомогти з житлом за бюджетом.

Як орендувати житло в Німеччині – крок за кроком

Отже, ви знайшли відповідне оголошення – симпатична квартира, в хорошому районі, ціна ніби норм. Що далі? Ось покроково, як все зазвичай відбувається в Німеччині:

Збір документів

Одразу приготуйтеся до того, що в Німеччині без документів нічого не вирішується. Часто без повного “пакету” вашу заявку навіть не розглядатимуть. Що зазвичай просять:

• Копія паспорта або ID-картки (для українців – паспорт та/або Fiktionsbescheinigung, Aufenthaltstitel тощо)
• Mieterselbstauskunft — анкета орендаря (в ній вказуєте, хто ви, чим займаєтеся, дохід і т.д.)
• Підтвердження доходу — останні 3 зарплатні квитанції, контракт, або якщо доходу немає — гарантійний лист від родича/друга
• Schufa — кредитна історія (якщо вже якийсь час у Німеччині, інакше можна пояснити відсутність)

Порада: все має бути німецькою. Якщо є тільки українські документи — зробіть переклад.

Огляд житла (Besichtigung)

Ви вже написали господареві або агентству — і отримали запрошення на огляд? Чудово!

• Зазвичай це груповий огляд (разом з 10–20 іншими охочими).
• Ставте питання: хто сусіди, чи включені комунальні послуги, як оплачується інтернет і т.д.
• Якщо господар або маклер сам на зустрічі — це шанс справити хороше враження.

Лайфхак: після огляду одразу напишіть повідомлення з подякою та підтвердьте інтерес.

Заявка орендодавцю

Якщо вам сподобалося житло — потрібно якомога швидше надіслати заявку (все, що ви зібрали на першому кроці).

Зазвичай надсилають:

• анкету орендаря,
• копію паспорта,
• Schufa (якщо є),
• підтвердження доходу,
• супровідний лист (короткий, з поясненням, хто ви і чому хочете жити саме тут).

Приклад супровідного листа

“Доброго дня!

Мене звати [Ваше ім’я], я нещодавно переїхав(ла) до Німеччини і дуже зацікавлений(а) у вашій квартирі за адресою [адреса]. Шукаю затишне і спокійне місце для життя.

Трохи про себе: я [студент/працюю в компанії XYZ/трудовий мігрант], відповідальна(ий) та охайна(ий) людина. Готовий(а) надати всі необхідні документи та зустрітися для обговорення деталей.

Буду дуже вдячний(на), якщо ви розглянете мою заявку і дасте можливість подивитися квартиру.

З повагою,

[Ваше ім’я]

[Контактний телефон]

[Електронна пошта]”

Якщо вас обрали — чудово!

Порада: ніколи не підписуйте договір, не побачивши житло наживо і не перевіривши дані орендодавця.

Після переїзду у вас є 14 днів, щоб зареєструватися в Bürgeramt (міській службі). Для цього потрібні:

• Mietvertrag (договір оренди),
• Wohnungsgeberbestätigung (окремий документ від орендодавця, що підтверджує, що ви у нього живете),
• Паспорт та документи про перебування.

Запис до Bürgeramt часто потрібно бронювати заздалегідь! Можна шукати вільні слоти щодня — вони з’являються рано вранці.

Які документи потрібні для оренди квартири в Німеччині?

Щоб ваша заявка на оренду не зависла в повітрі, краще одразу зібрати правильний набір документів. У Німеччині орендодавці люблять, коли все акуратно і зрозуміло — це підвищує ваші шанси.

Копія паспорта або ID

Просто зробіть якісну копію сторінки з фотографією та даними. Якщо є дозвіл на проживання, краще додати і його.

Mieterselbstauskunft (анкета орендаря)

Це така форма, де ви розповідаєте про себе:

• ПІБ, дата народження
• Де і ким працюєте
• Скільки заробляєте
• Чи є домашні тварини
• Чи були раніше проблеми з орендою (наприклад, заборгованості)

Зазвичай її можна завантажити з сайтів або отримати в орендодавця. Заповніть чесно й акуратно.

Schufa – кредитна історія

Schufa — це як ваш “рейтинговий звіт” у Німеччині. Показує, чи платили ви вчасно рахунки та кредити. Для нових мігрантів її часто немає — тоді варто пояснити ситуацію в супровідному листі.

Якщо ви в Німеччині вже кілька місяців — замовте Schufa онлайн через офіційний сайт https://www.schufa.de/

Підтвердження доходів або поручительство

Найпростіший варіант — показати зарплатні квитанції за останні 3 місяці або трудовий контракт. Якщо доходу немає — можна додати лист поручителя (наприклад, від батьків), який гарантує оплату оренди.

Рекомендації від попереднього орендодавця

Якщо ви жили в Німеччині раніше, орендодавець може попросити рекомендацію — наприклад, підтвердження, що ви завжди платили вчасно і не створювали проблем.

Додатково — інші документи

• Копія реєстрації (Anmeldung), якщо вже є
• Довідка про склад сім’ї, якщо орендуєш з дітьми
• Візові документи, якщо є

Порада: Зберіть все в одну папку (краще електронну) і підготуйте німецькою мовою. Якщо ви не говорите німецькою — попросіть допомоги у знайомих або використовуйте прості онлайн-перекладачі.

Скільки коштує оренда житла в Німеччині? Фінансові реалії

Коли шукаєте житло, важливо розуміти, що ціна в Німеччині — це не просто цифра “за квартиру”. Тут є кілька важливих понять, які допоможуть уникнути неприємних сюрпризів. Давайте детальніше зупинимося на кожному з них.

Kaltmiete — “холодна” оренда

Це базова вартість житла — просто оренда без урахування комунальних послуг. Уявіть, що ви платите тільки за те, щоб жити в кімнаті, без електрики, води, опалення та інтернету.

Nebenkosten — комунальні платежі

Сюди включають витрати на:

• опалення (Heizung),
• воду,
• вивіз сміття,
• прибирання спільних зон (якщо це квартира в будинку),
• іноді — охорону та обслуговування ліфта.

Warmmiete — “тепла” оренда

Це Kaltmiete + Nebenkosten, тобто повна сума, яку ви платите щомісяця за квартиру, включно з комунальними послугами.

Kaution — застава

При оренді зазвичай вимагають заставу — від 2 до 3 місяців Kaltmiete. Її повертають, коли ви виїжджаєте, якщо квартира в порядку і немає боргів.
Застава допомагає орендодавцю почуватися захищеним — на випадок пошкоджень або несплати.

Приклад середньої оренди по містах (на травень 2025):

Комунальні послуги та інтернет

Крім Warmmiete, часто оплачують окремо:

• електроенергію (Strom) — приблизно 30–50 € на місяць;
• інтернет/телефон — близько 25–40 €;
• іноді газ (якщо не включений у Nebenkosten).

Важливо пам’ятати

• Ціни в центрі міста завжди вищі, ніж на околицях.
• Нові квартири та колівінги зазвичай дорожчі, але зручніші.
• У великих містах — жорстка конкуренція, тому ціна може зростати.

Юридичні аспекти оренди

Для того, щоб уникнути неприємних ситуацій і почуватися впевнено, важливо добре розбиратися в юридичних аспектах і мати уявлення про свої права та обов’язки. Ось основні моменти, на які варто звернути увагу.

Що має бути прописано в договорі (Mietvertrag)

• Розмір оренди — Kaltmiete та Nebenkosten окремо або разом;
• Термін оренди — безстроковий або фіксований (з датою початку та закінчення);
• Kaution (застава) — скільки і коли повертають;
• Умови розірвання договору (Kündigungsfrist);
• Права та обов’язки сторін — хто за що відповідає (ремонт, прибирання спільних зон і т.д.);
• Опис житла — адреса, площа, стан.

Зазвичай для орендаря термін розірвання — 3 місяці, якщо не обумовлено інакше. Тобто ви повинні попередити орендодавця письмово щонайменше за 3 місяці до виїзду.

Підвищення орендної плати – коли законно?

Орендодавець не може просто так підняти ціну. Є правила:

• Підвищення можливе не частіше, ніж раз на 12 місяців (точніше, орендна плата має залишатися незмінною протягом 12 місяців, а саме підвищення може набути чинності через 15 місяців після попереднього).
• Зростання оренди обмежене законом — у більшості регіонів максимум +15-20% за 3 роки (Kappungsgrenze).
• У деяких містах діє Mietpreisbremse — “гальмо” на зростання цін (про це нижче).

Що таке Mietpreisbremse?

Це закон, який намагається контролювати зростання орендних ставок у містах з напруженим ринком житла (наприклад, Берлін, Гамбург, Мюнхен). Він обмежує максимальну оренду при новому договорі — зазвичай не вище 10% від середньої ринкової ціни в даній місцевості.

Важливо: Mietpreisbremse діє не у всіх землях і не на всі квартири. Часто нові або капітально відремонтовані квартири звільнені від цих правил.

Права орендаря:

• • Право на безпечне, придатне для проживання приміщення.
  • Право на своєчасний ремонт (якщо поломка не з вашої вини).

– Право на відшкодування збитків, якщо квартира пошкоджена з вини орендодавця.

• Право на повернення застави (Kaution) після закінчення оренди (за вирахуванням можливих витрат на ремонт).
• Можливість звернутися за безкоштовною правовою допомогою — наприклад, до Mieterverein (асоціація орендарів).
• У Берліні та інших містах є російськомовні/україномовні юристи та консультації для мігрантів.

Часті запитання (FAQ)

Чи є варіанти житла без застави?

Застава — майже завжди обов’язковий пункт у Німеччині. Але іноді можна знайти житло без застави, особливо в колівінгах або студентських гуртожитках. Іноді орендодавці йдуть назустріч і пропонують платити заставу частинами. Варто спробувати домовитися!

Чи можна жити без реєстрації (Anmeldung)?

Ні, реєстрація обов’язкова. Без неї не вийде відкрити рахунок у банку, отримати страховку або офіційно працювати. Краще одразу подбати про Anmeldung, щоб не було проблем.

Висновок

Тепер ви знаєте всі тонкощі та нюанси в оренді житла в Німеччині. Головне — бути активними, підготовленими і не боятися ставити запитання. Знайти свій куточок — реально, і зовсім скоро ви зможете почуватися як вдома!