Как найти и снять квартиру в Германии: инструкция

Мы разберём все шаги: от выбора типа жилья до подписания договора и регистрации. А ещё поговорим про документы, цены, права арендаторов и дадим советы, как повысить шансы на успешную аренду.

Типы арендуемого жилья в Германии

Перед тем как начать поиск, важно понять, какие виды жилья вообще доступны.

● Квартиры (1-Zimmer, 2-Zimmer и т.д.)

Когда в Германии пишут «2-Zimmer-Wohnung», это не двухкомнатная по-нашему, а квартира с одной спальней и отдельной гостиной. Кухня и ванная обычно не считаются «комнатами».

Такой вариант отлично подходит для одиночек или небольших семей (не более одного ребенка)

Минусы: высокая конкуренция в больших городах.

● Комнаты в WG (Wohngemeinschaft)

Это совместная аренда квартиры или дома с другими жильцами — каждый снимает свою комнату, а кухня и ванная общие.

Подходит для: студентов, молодых специалистов, тех, кто хочет быстрее социализироваться.

Плюсы: дешевле, возможность найти друзей.

Минусы: нужно быть готовым ко всем “прелестям” совместного проживания.

● Микроапартаменты

Это так называемые компактные студии, часто уже меблированные, с мини-кухней и санузлом. Считается отличным вариантом для тех кто хочет жить отдельно, но пока не может себе позволить снять полноценную квартиру.

Такие варианты часто сдаются через агентства, есть в новостройках.

● Общежития (Studentenwohnheim)

Доступны через студенческие организации (Studentenwerk). Представляют собой комнаты или маленькие квартиры по доступной цене, часто с кухней и санузлом на этаже.

В основном пользуется спросом у студентов студентов.

Важно: заявку на такое жилье следует подавать заранее, чтобы не пролететь с очередью.

● Коливинги (Coliving)

Современный формат совместного проживания: меблированные комнаты, дизайнерский ремонт, общие зоны (кухня, гостиная, иногда коворкинг). Часто цена такого жилища включает коммуналку, уборку и интернет.

Подходит для: удаленных специалистов, иностранцев, фрилансеров.

Минусы: высокая стоимость по сравнению с обычной WG.

● Жилье от города или социальных организаций

Иногда городские власти или социальные службы предлагают жилье по льготным ценам. Доступно не всем — часто нужен Bescheid (документ, подтверждающий право на социальное жилье).

Такой вариант аренды жилья может пригодиться беженцам, а также людям с низким уровнем доходов.

Увидеть аналогичные:
Нетто-зарплата в Германии: сколько вы получите на руки после налогов?

Где искать жилье? – Актуальные платформы

Итак, вы решили заняться вопросом поиска жилья в Германии — и чаще всего первый шаг начинается с интернета. Но это далеко не единственный способ! Давайте разберём главные каналы поиска, кому они подходят, что там можно найти и на что обратить внимание.

1. Онлайн-платформы

• ImmoScout24 

Подходит такой вариант всем — от студентов и молодых специалистов до семей.

Типы жилья: от комнат и квартир до домов и коммерческих помещений.

Плюсы:

• Очень большой выбор — на любой вкус и бюджет.
• Удобные фильтры: по району, цене, площади, типу жилья.
• Есть функция “премиум”, чтобы быть в числе первых, кто увидит новые объявления.

Минусы:

• Конкуренция очень высокая — много желающих, особенно в больших городах.
• Иногда встречаются фейковые или давно неактуальные объявления.

Совет: Настройте оповещения (Suchauftrag) — так свежие предложения будут сразу приходить вам на почту, и вы не пропустите классные варианты.

2. Immowelt 

Может пригодиться тем, кто хочет альтернативу ImmoScout и не боится искать.

Типы жилья: похожие на ImmoScout, но здесь меньше объявлений по WG.

Плюсы:

• Иногда попадаются уникальные варианты, которые не найдёте на других сайтах.
• Интерфейс простой и понятный.

Минусы:

• Меньше охват, особенно в студенческих городах.

3. WG-Gesucht 

Больше ориентирован на студентов, молодых специалистам, одиноких людей.

Типы жилья: комнаты в WG, небольшие студии, иногда целые квартиры.

Плюсы:

• Бесплатный доступ ко всем функциям.
• Очень много активных объявлений.
• Можно найти жилье без посредников и комиссий.

Минусы:

• Часто нужно писать много заявок и быть очень убедительным.
• Некоторые арендодатели предпочитают немецкоговорящих жильцов.

Совет: Напишите личное, дружелюбное письмо арендодателю — расскажите пару слов о себе и почему именно вы — отличный кандидат. Это реально помогает!

4. eBay Kleinanzeigen 

Кому подойдет: тем, кто ищет что-то нестандартное или бюджетное.

Типы жилья: комнаты, квартиры, дома — много частных объявлений.

Плюсы:

• Можно общаться напрямую с хозяином и договариваться.
• Часто встречаются уникальные предложения «от руки».

Минусы:

• Здесь больше рисков столкнуться с мошенниками.
• Меньше фильтров и контроля качества объявлений.

Совет: Никогда не переводите деньги заранее и не подписывайте договоры без личного осмотра квартиры!

5. HousingAnywhere

Кому подойдет: иностранным студентам и стажерам, которые хотят забронировать жилье заранее.

Типы жилья: комнаты, студии, часто меблированные.

Плюсы:

• Интерфейс на английском, всё просто и понятно.
• Можно забронировать жилье онлайн.

Минусы:

• Комиссия на платформе может быть высокой.
• Некоторые цены выше среднерыночных.

2. Facebook-группы и Telegram-каналы

Эти платформы идеальны для тех, кто хочет быть в курсе последних предложений и найти жильё быстрее, иногда — даже “своих” людей. Например:

• “Wohnung Berlin gesucht / angeboten”https://housinganywhere.com/de/
• “WG & Wohnung Köln”https://www.wobau-velbert.de/
• Русскоязычные группы: “Жизнь в Мюнхене”, “Украинцы в Германии” и т.д.

Плюсы:

• Можно найти жильё без комиссии и напрямую.
• Иногда объявления появляются раньше, чем на сайтах.

Минусы:

• Объявления быстро устаревают.
• Иногда сложно проверить достоверность.

3. Оффлайн-варианты

• Газеты — в некоторых регионах еще печатают объявления о съеме жилья.
• Доски объявлений в университетах — особенно актуально для студентов. Заглядывайте в столовые, библиотеки, общаги.
• Центры занятости (Jobcenter) — если вы получаете государственную поддержку, там могут помочь с жильём по бюджету

Как арендовать жилье в Германии – шаг за шагом

Итак, вы нашли подходящее объявление — симпатичная квартира, в хорошем районе, цена вроде норм. Что дальше? Вот пошагово, как всё обычно происходит в Германии:

Сбор документов

Сразу приготовьтесь к тому, что в Германии без документов ничего не решается. Часто без полного “пакета” вашу заявку даже не будут рассматривать. Что обычно просят:

• Копия паспорта или ID-карты (для украинцев – паспорт и/или Fiktionsbescheinigung, Aufenthaltstitel и т.п.)
• Mieterselbstauskunft — анкета арендатора (в ней указываете, кто вы, чем занимаетесь, доход и т.д.)
• Подтверждение дохода — последние 3 зарплатные квитанции, контракт, или если дохода нет — гарантийное письмо от родственника/друга
• Schufa — кредитная история (если уже какое-то время в Германии, иначе можно объяснить отсутствие)

Совет: всё должно быть на немецком. Если есть только украинские документы — сделайте перевод.

Просмотр жилья (Besichtigung)

Вы уже написали хозяину или агентству — и получил приглашение на просмотр? Отлично!

• Обычно это групповой просмотр (вместе с 10–20 другими желающими).
• Задавайте вопросы: кто соседи, включены ли коммунальные, как оплачивается интернет и т.д.
• Если хозяин или маклер сам на встрече — это шанс произвести хорошее впечатление.

Лайфхак: после просмотра сразу напишите благодарственное сообщение и подтвердите интерес.

Заявка арендодателю

Если вам понравилось жильё — нужно как можно скорее отправить заявку (всё, что вы собрали на первом шаге).

Обычно отправляют:

• анкету арендатора,
• копию паспорта,
• Schufa (если есть),
• подтверждение дохода,
• сопроводительное письмо (короткое, с объяснением, кто ты и почему хочешь жить именно тут).

Пример сопроводительного письма

“Здравствуйте!

Меня зовут [Ваше имя], я недавно переехал(а) в Германию и очень заинтересован(а) в вашей квартире по адресу [адрес]. Ищу уютное и спокойное место для жизни.

Немного о себе: я [студент/работаю в компании XYZ/трудовой мигрант], ответственный(ая) и аккуратный(ая) человек. Готов(а) предоставить все необходимые документы и пройти встречу для обсуждения деталей.

Буду очень признателен(на), если вы рассмотрите мою заявку и дадите возможность посмотреть квартиру.

С уважением,

[Ваше имя]

[Контактный телефон]

[Электронная почта]”

Если вас выбрали — отлично!

Совет: никогда не подписывайте договор, не увидев жильё вживую и не проверив данные арендодателя.

После переезда у вас есть 14 дней, чтобы зарегистрироваться в Bürgeramt (городской службе)

• Mietvertrag,
• Wohnungsgeberbestätigung (отдельный документ от арендодателя, подтверждающий, что ты у него живёшь),
• Паспорт и документы по пребыванию.

Запись в Bürgeramt часто нужно бронировать заранее! Можно искать свободные слоты каждый день — они появляются рано утром.

Какие документы нужны для аренды квартиры в Германии?

Чтобы ваша заявка на аренду не зависла в воздухе, лучше сразу собрать правильный набор документов. В Германии арендодатели любят, когда всё аккуратно и понятно — это повышает ваши шансы.

Копия паспорта или ID

Просто сделайте качественную копию страницы с фотографией и данными. Если есть вид на жительство, лучше приложить и его.

Mieterselbstauskunft (анкета арендатора)

Это такая форма, где вы рассказываете о себе:

• ФИО, дата рождения
• Где и кем работаете
• Сколько зарабатываете
• Есть ли домашние животные
• Были ли раньше проблемы с арендой (например, задолженности)

Обычно её можно скачать с сайтов или получить у арендодателя. Заполните честно и аккуратно.

Schufa – кредитная история

Schufa — это как ваш “рейтинговый отчет” в Германии. Показывает, платили ли вы вовремя счета и кредиты. Для новых мигрантов её часто нет — тогда стоит объяснить ситуацию в сопроводительном письме.

Если вы в Германии уже несколько месяцев — закажите Schufa онлайн через официальный сайт https://www.schufa.de/

Подтверждение доходов или поручительство

Самый простой вариант — показать зарплатные квитанции за последние 3 месяца или трудовой контракт. Если дохода нет — можно приложить письмо поручителя (например, от родителей), который гарантирует оплату аренды.

Рекомендации от предыдущего арендодателя

Если вы жили в Германии раньше, арендодатель может попросить рекомендацию — например, подтверждение, что вы всегда платили вовремя и не создавали проблем.

Дополнительно — другие документы

• Копия регистрации (Anmeldung), если уже есть
• Справка о составе семьи, если арендуешь с детьми
• Визовые документы, если есть

Совет: Соберите всё в одну папку (лучше электронную) и подготовьте на немецком языке. Если вы не говорите по-немецком — попросите помощи у знакомых или используй простые онлайн-переводы.

Сколько стоит аренда жилья в Германии? Финансовые реалии

Когда ищете жилье, важно понимать, что цена в Германии — это не просто цифра “за квартиру”. Тут есть несколько важных понятий, которые помогут избежать неприятных сюрпризов. Давайте подробнее остановимся на каждом из них.

Kaltmiete — “холодная” аренда

Это базовая стоимость жилья — просто аренда без учёта коммунальных услуг. Представьте, что вы платите только за то, чтобы жить в комнате, без электричества, воды, отопления и интернета.

Nebenkosten — коммунальные платежи

Тут включают расходы на:

• отопление (Heizung),
• воду,
• вывоз мусора,
• уборку общих зон (если это квартира в доме),
• иногда — охрану и обслуживание лифта.

Warmmiete — “тёплая” аренда

Это Kaltmiete + Nebenkosten, то есть полная сумма, которую вы платите каждый месяц за квартиру, включая коммунальные услуги.

Kaution — залог

При аренде обычно требуют залог — от 2 до 3 месяцев Kaltmiete. Его возвращают, когда вы съезжаете, если квартира в порядке и нет долгов.
Залог помогает арендодателю чувствовать себя защищенным — на случай повреждений или неуплаты.

Пример средней аренды по городам (на май 2025):

Коммунальные услуги и интернет

Кроме Warmmiete, часто оплачивают отдельно:

• электричество (Strom) — примерно 30–50 € в месяц;
• интернет/телефон — около 25–40 €;
• иногда газ (если не включен в Nebenkosten).

Важно помнить

• Цены в центре города всегда выше, чем на окраинах.
• Новые квартиры и коливинги обычно дороже, но удобнее.
• В больших городах — жесткая конкуренция, поэтому цена может расти.

Юридические аспекты аренды

Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций и чувствовать себя уверенно, важно хорошо разбираться в юридических аспектах и иметь представление о своих правах и обязанностях. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание.

Что должно быть прописано в договоре (Mietvertrag)

• Размер аренды — Kaltmiete и Nebenkosten отдельно или вместе;
• Срок аренды — бессрочный или фиксированный (с датой начала и окончания);
• Kaution (залог) — сколько и когда возвращают;
• Условия расторжения договора (Kündigungsfrist);
• Права и обязанности сторон — кто за что отвечает (ремонт, уборка общих зон и т.д.);
• Описание жилья — адрес, площадь, состояние.

Обычно для арендатора срок расторжения — 3 месяца, если не оговорено иначе. То есть ты должен предупредить арендодателя письменно минимум за 3 месяца до съезда.

Повышение арендной платы — когда законно?

Арендодатель не может просто так поднять цену. Есть правила:

• Повышение возможно не чаще, чем раз в 12 месяцев.
• Рост аренды ограничен законом — в большинстве регионов максимум +15% за 3 года.
• В некоторых городах действует Mietpreisbremse — “тормоз” на рост цен (об этом ниже).

Что такое Mietpreisbremse?

Это закон, который пытается контролировать рост арендных ставок в городах с напряженным рынком жилья (например, Берлин, Гамбург, Мюнхен). Он ограничивает максимальную аренду при новом договоре — обычно не выше 10% от средней рыночной цены.

Важно: Mietpreisbremse действует не во всех землях и не на все квартиры. Часто новые или сильно отремонтированные квартиры освобождены от этих правил.

Права арендатора:

• Право на безопасное, пригодное для жилья помещение.
• Право на своевременный ремонт.
• Право на возмещение ущерба, если квартира повреждена по вине арендодателя.
• Право на возврат залога (Kaution) после окончания аренды.
• Возможность обратиться за бесплатной правовой помощью — например, в Mieterverein (ассоциация арендаторов).
• В Берлине и других городах есть русскоязычные юристы и консультации для мигрантов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Есть ли варианты жилья без залога?

Залог — почти всегда обязательный пункт в Германии. Но иногда можно найти жилье без залога, особенно в коливингах или студенческих общежитиях. Иногда арендодатели идут навстречу и предлагают платить залог частями. Стоит попробовать договориться!

Можно ли жить без регистрации (Anmeldung)?

Нет, регистрация обязательна. Без неё не получится открыть счёт в банке, получить страховку или официально работать. Лучше сразу позаботиться о Anmeldung, чтобы не было проблем.

Заключение

Теперь вы знаете все тонкости и нюансы в аренде жилья в Германии. Главное — быть активными, подготовленными и не бояться задавать вопросы. Найти свой уголок — реально, и совсем скоро вы сможете чувствовать себя как дома!