Die durchschnittliche Angebotsmiete in Deutschland ist 2026 auf 9,15 Euro pro Quadratmeter nettokalt gestiegen, in München liegt sie bei über 19 Euro. Leipzig, Dortmund und Essen bleiben dagegen etwa halb so teuer wie die Spitzenstädte. Hier finden Sie die Portale, die wirklich funktionieren, eine Preistabelle für zehn Großstädte, die Erklärung zu Schufa und WBS sowie die Regeln gegen Betrug.
Wo man 2026 eine Wohnung sucht
❌ Überweisen Sie niemals eine Kaution vor der persönlichen Besichtigung. Das ist Regel Nummer eins. Die Masche ist immer dieselbe: «Ich bin im Ausland, die Schlüssel kommen per Post, überweisen Sie bitte die Kaution.» Eine echte Vermieterin lässt die Wohnung immer besichtigen und schließt den Vertrag vor jeder Zahlung.
Das Wichtigste in Kürze
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Vier zentrale Portale. ImmoScout24, WG-Gesucht, Immowelt und Kleinanzeigen decken fast den gesamten Markt ab. Der Rest läuft über lokale Aushänge und Empfehlungen.
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Zwischen den Städten liegt Faktor zwei. München rund 19,7 €/m², Dortmund und Essen rund 9 €/m² nettokalt.
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Kaltmiete und Warmmiete sind zwei Beträge. Auf die Kaltmiete kommen Nebenkosten von etwa 3-4 €/m², und die Warmmiete ist das, was Sie tatsächlich zahlen.
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Die Schufa wird fast immer verlangt. Die einfache Datenkopie steht Ihnen gesetzlich kostenlos zu, dafür muss niemand zahlen.
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Der WBS öffnet den Sozialwohnungsmarkt. Der Wohnberechtigungsschein gibt Zugang zu deutlich günstigeren Wohnungen und wird beim Wohnungsamt beantragt.
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Die Kaution ist gesetzlich gedeckelt. Sie darf drei Kaltmieten nicht übersteigen. Wird mehr verlangt, ist das ein Rechtsverstoß.
In der Praxis sieht die Wohnungssuche in Deutschland so aus: Man schreibt Dutzende Anfragen und bekommt nur auf wenige eine Antwort. Das ist in Großstädten normal. Den Zuschlag bekommt nicht, wer perfekt passt, sondern wer zuerst antwortet und gleich vollständige Unterlagen mitschickt. Deshalb lohnt es sich, die Mappe vorab zusammenzustellen und direkt mit der ersten Nachricht zu senden.
Die Zahl der wirklich funktionierenden Portale ist überschaubar, und die allgemeinen Regeln zur Miete in Deutschland sollte man vor der Suche kennen. ImmoScout24 hat die größte Datenbank, WG-Gesucht ist für Zimmer und Wohngemeinschaften unersetzlich, und bei Kleinanzeigen inserieren häufig private Eigentümer ohne Makler und damit ohne Provision.
Die wichtigsten Plattformen
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ImmoScout24 – die größte Wohnungsdatenbank, mit kostenpflichtiger Option für bevorzugte Anfragen:
immobilienscout24.de👥
WG-Gesucht – Zimmer in Wohngemeinschaften und Zwischenmiete, der realistischste Einstieg:
wg-gesucht.de📋
Kleinanzeigen – viele Inserate direkt von Eigentümern, ohne Maklerprovision:
kleinanzeigen.de🏢
Immowelt und Immonet – die zweitgrößten Portale, teils mit denselben Inseraten:
immowelt.de🏛️
Kommunale Wohnungsbaugesellschaften – städtische Wohnungen sind günstiger als der freie Markt, suchen Sie nach «städtische Wohnungsbaugesellschaft» plus Ihrer Stadt. In Berlin ist das
inberlinwohnen.de💡 Wichtiger Hinweis zu alten Plattformen: Die ehrenamtlichen Unterbringungsportale aus dem Jahr 2022 sind bis 2026 überwiegend eingestellt worden. Stoßen Sie auf einen solchen Link, prüfen Sie zuerst, ob die Seite überhaupt noch lädt. Aktuelle Unterstützung bei der Wohnungssuche leisten heute Caritas, Diakonie und die städtischen Wohnungsämter, nicht mehr die alten Freiwilligenportale.
Was die Miete 2026 kostet: Tabelle für zehn Städte
Nachfolgend Richtwerte für die Kaltmiete auf Basis der Inseratsauswertungen für 2026. Es handelt sich um die Angebotsmiete, also die Preise in neuen Inseraten, nicht um den Durchschnitt aller laufenden Verträge. In Bestandsverträgen liegt die Miete meist deutlich darunter.
| Stadt | Kaltmiete €/m² | Warmmiete 2 Zimmer, 60 m² |
|---|
| München | rund 19,7 | ≈ 1 400 € |
| Frankfurt am Main | 17-19,8 | ≈ 1 250-1 400 € |
| Berlin | 15-18 | ≈ 1 100-1 300 € |
| Stuttgart | rund 16,3 | ≈ 1 180 € |
| Düsseldorf | rund 15,6 | ≈ 1 140 € |
| Hamburg | 13-15,3 | ≈ 1 000-1 150 € |
| Köln | rund 15,1 | ≈ 1 110 € |
| Leipzig | 9-11,5 | ≈ 750-900 € |
| Essen | rund 9,2-9,5 | ≈ 760-800 € |
| Dortmund | rund 8,8-9,7 | ≈ 740-800 € |
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So wurde die Warmmiete berechnet. Angesetzt sind
60 m² und Nebenkosten von rund
3,5 €/m² für Heizung, Wasser, Müll und Hausreinigung. Die Werte sind gerundet und dienen der Orientierung: Innerhalb einer Stadt liegen zwischen den Vierteln bis zu
40 % Unterschied. Den genauen Wert für Ihren Stadtteil finden Sie in der Preisübersicht auf
ImmoScout24.
💡 Tipp: Wer nicht durch die Arbeit an eine Stadt gebunden ist, sollte den Osten und das Ruhrgebiet prüfen. Der Unterschied ist erheblich: Was in München eine Einzimmerwohnung kostet, reicht in Leipzig oder Dortmund für drei Zimmer. Viele Ukrainer, die in teuren Städten gestartet sind, ziehen aus genau diesem Grund nach einem Jahr um.
Kaltmiete, Warmmiete und Kaution: was tatsächlich anfällt
Die größte Verwirrung für Neuankömmlinge: Der Preis im Inserat ist fast nie der Betrag, den Sie überweisen. Inseriert wird die Kaltmiete, dazu kommen weitere Posten.
Woraus sich die Zahlung zusammensetzt
💶 Kaltmiete – die reine Miete, dieser Betrag steht im Inserat
🔥 Nebenkosten – Heizung, Wasser, Müll, Reinigung, etwa 3-4 €/m²
⚡ Strom – läuft fast immer über einen eigenen Vertrag und steckt nicht in der Warmmiete
🔐 Kaution – gesetzlich höchstens drei Kaltmieten, wird beim Auszug zurückgezahlt
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Rundfunkbeitrag – Pflichtbeitrag für den öffentlich-rechtlichen Rundfunk,
18,36 € im Monat je Wohnung🤝 Maklerprovision – bei Mietwohnungen zahlt, wer den Makler beauftragt hat, also in der Regel die Eigentümerin und nicht Sie
❌ Wird für die Wohnung selbst eine Gebühr verlangt, ist das fast immer Betrug. In Deutschland gilt das Bestellerprinzip: Den Makler zahlt, wer ihn bestellt hat. Für Mietende ist die Vermittlung deshalb in der Regel kostenlos.
Schufa: was das ist und wie man sie kostenlos bekommt
Die Schufa ist eine Auskunftei, die Ihre Zahlungshistorie speichert. Nahezu jede Vermieterin verlangt eine Schufa-BonitätsAuskunft, um sicherzugehen, dass keine offenen Schulden bestehen.
Ein Punkt, an dem viele unnötig Geld verlieren: Gesetzlich steht Ihnen eine vollständige Kopie Ihrer Daten kostenlos zu. Sie heißt Datenkopie nach Art. 15 DSGVO und wird auf der Schufa-Website bestellt. Die kostenpflichtige BonitätsAuskunft ist lediglich die aufbereitete Fassung zur Vorlage bei Dritten. 💡 In der Praxis akzeptieren viele Vermietende auch die kostenlose Variante – fragen Sie einfach nach.
💡
Eine leere Schufa – wie sie alle kürzlich Zugezogenen haben – ist
kein Ausschlussgrund. Keine Historie ist besser als eine schlechte. Gleichen Sie das mit anderen Nachweisen aus: Einkommensbescheinigung, Leistungsbescheid vom
Jobcenter und, wenn möglich, einer Bürgschaft. Bestellen können Sie die Daten auf
meineschufa.de.
WBS: der Schlüssel zur Sozialwohnung
Der Wohnberechtigungsschein bescheinigt Ihren Anspruch auf eine Sozialwohnung, deren Miete spürbar unter dem Marktniveau liegt. Viele Ukrainer kennen ihn schlicht nicht, dabei ist er bei geringem Einkommen gut erreichbar.
Beantragt wird der WBS beim Wohnungsamt oder Bezirksamt Ihres Wohnorts, in vielen Städten inzwischen online. Er gilt meist ein Jahr und nur innerhalb des eigenen Bundeslandes. Parallel lohnt die Prüfung eines Anspruchs auf staatliche Wohnzuschüsse – beides schließt sich nicht aus.
Was Sie zum WBS wissen sollten
✅ Wer ihn bekommt – Alleinstehende, Familien mit Kindern, Rentnerinnen und alle, deren Einkommen unter der Grenze liegt
📋 Wo beantragen – Wohnungsamt oder Bezirksamt, in vielen Städten über das Onlineportal
⏳ Gültigkeit – in der Regel 1 Jahr, beim Umzug in ein anderes Bundesland neu zu beantragen
💶 Einkommensgrenze – die bundesrechtliche Basis nach § 9 WoFG liegt bei 12 000 € jährlich für eine Person und 18 000 € für zwei, doch jedes Bundesland hebt diese Grenzen für seinen Markt an, sodass die tatsächliche Schwelle deutlich höher liegt
📄 Unterlagen – Ausweis, Anmeldung, Einkommensnachweis des letzten Jahres
🌐
Antragstellung in Großstädten. Berlin über
service.berlin.de, Düsseldorf über
service.duesseldorf.de. In anderen Städten suchen Sie
Wohnberechtigungsschein plus Stadtname auf der offiziellen Seite der Kommune.
Wie Sie Betrug erkennen
Mietbetrug ist das häufigste Problem für Neuzugezogene. Die Maschen wiederholen sich Jahr für Jahr und sind gut erkennbar, wenn man die Merkmale kennt.
1
Kein Geld vor Besichtigung und Vertrag
❌ Weder Kaution noch «Reservierung» noch «Schlüsselgebühr» im Voraus. Auch wenn das Inserat perfekt wirkt. Die Reihenfolge ist immer: Besichtigung, dann Mietvertrag, erst danach Geld.
2
Ein Preis weit unter Markt ist ein Warnsignal
Gleichen Sie mit der Tabelle oben ab. ⚠️ Kostet eine Dreizimmerwohnung im Zentrum von München 600 €, ist das kein Glücksfall, sondern ein Köder. Solche Preise gibt der Markt nicht her.
3
Die Eigentümerin ist «im Ausland» und kann nichts zeigen
Das klassische Muster: Die Person arbeite angeblich in einem anderen Land und schicke die Schlüssel nach der Überweisung per Post. ❌ Das ist ausnahmslos Betrug. Echte Eigentümer zeigen die Wohnung selbst oder schicken eine Vertretung.
4
Nur per Banküberweisung zahlen
💶 Zahlen Sie per normaler Überweisung auf das Konto aus dem Vertrag. ❌ Niemals über Western Union, Kryptowährung, Gutscheinkarten oder auf Privatkonten im Ausland.
5
Fotos und Anzeigentext prüfen
🔍 Laden Sie die Bilder in eine Rückwärtssuche. Tauchen dieselben Aufnahmen in Inseraten anderer Städte auf, sind sie gestohlen. ⚠️ Ein Text mit groben Fehlern oder erkennbar maschineller Übersetzung ist ein weiteres Signal.
⚠️
Wenn Sie bereits an Betrüger überwiesen haben: Wenden Sie sich sofort an Ihre Bank und versuchen Sie, die Überweisung zurückzurufen, und erstatten Sie anschließend Anzeige unter
110 oder direkt auf der Wache. Kostenlose Beratung zum Mietvertrag gibt der
Mieterverein Ihrer Stadt und die
Verbraucherzentrale.
Was Sie vorbereiten sollten: die Bewerbungsmappe
Vermietende in Deutschland erwarten ein Standardpaket. Wer es sofort mitschickt, bekommt den Besichtigungstermin, alle anderen warten wochenlang. Fassen Sie die Unterlagen in einer PDF zusammen und halten Sie sie bereit.
Das Standardpaket
📄 Ausweiskopie mit Aufenthaltstitel
💶 Einkommensnachweis – die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder der Bescheid vom Jobcenter
📊 Schufa – kostenlose Datenkopie oder kostenpflichtige BonitätsAuskunft
✅ Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – Bestätigung der vorherigen Vermietung über offene Forderungen
📝 Selbstauskunft – der Fragebogen, den die Vermietung häufig selbst schickt
💼 Kopie des Arbeitsvertrags, falls Sie beschäftigt sind
💡
Wenn Sie Leistungen beziehen: Jobcenter oder
Sozialamt übernehmen die Wohnkosten im angemessenen Rahmen und stellen auf Anfrage eine
Kostenübernahmeerklärung aus. Für die Vermietung ist das
verlässlicher als eine gewöhnliche Gehaltsbescheinigung. Fordern Sie dieses Dokument frühzeitig an.
Checkliste: vor der Vertragsunterschrift
Unbedingt prüfen
☑️ Wohnung persönlich besichtigt oder über eine Vertrauensperson
☑️ Unterlagen der Vermietung geprüft und Name im Vertrag mit dem Konto abgeglichen
☑️ Unterschied Kaltmiete und Warmmiete verstanden, Endbetrag bekannt
☑️ Kaution nicht höher als drei Kaltmieten
☑️ Übergabeprotokoll erstellt mit Fotos aller Mängel bei der Schlüsselübergabe
☑️ Kündigungsfrist geklärt – üblich sind drei Monate
☑️ Geklärt, ob die Küche bleibt – in Deutschland wird sie oft mitgenommen
☑️ Anmeldung geplant – im Bürgeramt in den ersten zwei Wochen nach dem Einzug
Häufig gestellte Fragen
Bekomme ich eine Wohnung, wenn ich Leistungen beziehe?Ja. Lassen Sie sich vom Jobcenter oder Sozialamt eine Kostenübernahmeerklärung ausstellen. Für viele Vermietende ist das verlässlicher als eine Gehaltsbescheinigung, weil die Zahlung gesichert ist.
Was kostet die Schufa und geht es kostenlos?Die vollständige Datenkopie steht Ihnen kostenlos zu und wird auf der Schufa-Website bestellt. Die kostenpflichtige BonitätsAuskunft ist die aufbereitete Fassung zur Vorlage. Viele akzeptieren auch die kostenlose Variante.
Welche Kaution ist zulässig?Höchstens drei Kaltmieten. Sie dürfen sie in drei Raten zahlen: die erste beim Einzug, die weiteren in den beiden Folgemonaten. Die Forderung nach sofortiger Volleinzahlung können Sie zurückweisen.
Was tun, wenn niemand antwortet?In Großstädten ist das normal. Melden Sie sich in den ersten Stunden nach Veröffentlichung, schreiben Sie kurz auf Deutsch, hängen Sie sofort alle Unterlagen an und ziehen Sie ein Zimmer in einer WG als Übergangslösung mit Anmeldung in Betracht.
Ist die Anmeldung in einem WG-Zimmer möglich?Ja, sofern die Vermietung eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellt. Ohne dieses Dokument nimmt das Bürgeramt die Anmeldung nicht vor – fragen Sie deshalb vor der Vertragsunterschrift danach.
Muss ich eine Maklerprovision zahlen?Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip: Es zahlt, wer den Makler beauftragt hat, in der Regel die Eigentümerin. Wird ohne Ihren Auftrag eine Provision verlangt, ist das ein Grund, abzulehnen und das Inserat zu prüfen.
Wo ist Wohnen am günstigsten?Unter den Großstädten in Dortmund, Essen und Leipzig bei rund 9-11 €/m². Zum Vergleich: In München sind es fast 20 €/m². In kleineren Städten im Umland großer Zentren liegt das Niveau bei guter Anbindung noch niedriger.
Offizielle Quellen
Das Wichtigste, was Sie jetzt tun sollten:Fassen Sie Ihre Unterlagen in einer PDF zusammen – Ausweis, Einkommensnachweis und die Schufa, die Sie kostenlos bestellen können. Legen Sie Profile bei WG-Gesucht und ImmoScout24 an und aktivieren Sie Benachrichtigungen für neue Inserate. Bei geringem Einkommen beantragen Sie den WBS beim Wohnungsamt – er öffnet den Sozialwohnungsmarkt. Und merken Sie sich die Grundregel: kein Geld vor der persönlichen Besichtigung.
Dieser Beitrag wurde im Juli 2026 aktualisiert. Die Mietpreise sind Richtwerte aus der Auswertung von Inseraten des Jahres 2026; sie unterscheiden sich nach Stadtteil und Baujahr, gleichen Sie sie daher vor der Suche mit ImmoScout24 und dem örtlichen Mietspiegel ab. Die Einkommensgrenzen für den WBS legt das jeweilige Bundesland fest. Bei Streit mit der Vermietung wenden Sie sich an den Mieterverein Ihrer Stadt oder die Verbraucherzentrale.
Source: Vista Create
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