Купівля нерухомості в Німеччині 2026: витрати та етапи

25 Червня 2026

Купити житло в Німеччині у 2026 році можна без громадянства й ПМП. Але крім ціни квартири треба закласти ще 9-15% на додаткові витрати (Kaufnebenkosten): податок Grunderwerbsteuer, нотаріус, реєстрація та комісія маклера. У цій статті – повний розрахунок бюджету, юридичні етапи угоди, особливості для іноземців і головний міф про те, що купівля квартири дає ПМП.

Список

Скільки насправді коштує купити житло в Німеччині

Коли вперше розбираєшся з купівлею житла, здається, що головне – ціна самої квартири. Але ціна в оголошенні майже ніколи не показує реальний бюджет до отримання ключів. До вартості об’єкта додається ще близько 9-15% на Kaufnebenkosten.

Наприклад, нерухомість за 350 000 € насправді може вийти майже в 400 000 € уже на старті. Саме тому найскладніша частина – не сама вартість житла, а початкові витрати.

Коротко – головне

✓

Купити житло можна без громадянства й ПМП – нерезиденти купують майже на тих самих умовах, що й громадяни.

Закладіть +9-15% на Kaufnebenkosten понад ціну квартири – це десятки тисяч євро.

Grunderwerbsteuer – від 3,5% до 6,5% залежно від федеральної землі (Bavaria – мінімальні 3,5%).

✓

Угода проходить лише через нотаріуса – без нього купівля неможлива.

Купівля квартири НЕ дає ПМП – у Німеччині немає «золотої візи» за нерухомість.

Kaufnebenkosten: з чого складаються додаткові витрати

Kaufnebenkosten – це всі витрати при купівлі, окрім ціни квартири. Саме вони стають несподіванкою для тих, хто вперше стикається з німецькою системою нерухомості.

Що входить у Kaufnebenkosten

🏛️ Grunderwerbsteuer – податок на купівлю (3,5-6,5%);

📜 Нотаріус + реєстрація в Grundbuch – близько 1,5-2%;

🤝 Комісія маклера (Maklerprovision) – близько 3-3,57%;

🏦 Банківські та іпотечні витрати + резерв на ремонт і переїзд.

Grunderwerbsteuer – головний податок при купівлі

Grunderwerbsteuer – це податок на купівлю нерухомості, який платить покупець після угоди. Ставка залежить не від типу житла, а від федеральної землі. У 2026 році ставки становлять від 3,5% до 6,5% (підстава – Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG).

Різниця податку на житло за 400 000 € (3,5% проти 6,5%)

12 000 €

лише на одному Grunderwerbsteuer

З 2006 року землі самі встановлюють ставку, і майже всі її підвищили. Bavaria – єдина земля, що зберегла мінімальні 3,5%. Іноді житло в сусідній землі вигідніше за загальним бюджетом. Офіційні дані – на Bundesfinanzministerium.

Нотаріус і реєстрація в Grundbuch

У Німеччині купити житло без нотаріуса неможливо – угода дійсна лише після нотаріального оформлення. Німецький нотаріус зобов’язаний бути нейтральним: він не представляє ні продавця, ні покупця, а відповідає за законність угоди. Витрати на нотаріуса й реєстрацію – близько 1,5-2% (тарифи регулює GNotKG).

Домовленість про угоду

Покупець і продавець узгоджують умови купівлі.

Проєкт Kaufvertrag заздалегідь

Покупцеві надсилають проєкт договору, щоб спокійно прочитати, перекласти й перевірити. Для іноземців це критично – після підписання скасувати угоду дуже складно.

Підписання в нотаріуса й оплата

Договір підписують у нотаріуса, потім сплачують податок і переказують гроші продавцю.

Реєстрація в Grundbuch

Право власності виникає лише після внесення нового власника в Grundbuch – не в момент підписання. Це закріплено в § 873 BGB.

Комісія маклера (Maklerprovision)

Якщо купівля йде через маклера, зазвичай платять близько 3-3,57% від вартості. Після змін закону продавець більше не може повністю перекласти оплату на покупця – при купівлі для особистого проживання комісію ділять між сторонами (§ 656c BGB).

💡 Порада: шукайте об’єкти з позначками «provisionsfrei» або «ohne Makler» – це означає, що покупець не платить комісію маклера.

Перевірка документів перед купівлею

Перед підписанням перевіряють саму нерухомість і документи на неї. Саме тут часто видно майбутні витрати, про які не пишуть в оголошенні.

Що важливо перевірити

🔍 Хто офіційно володіє об’єктом, чи є іпотека або обтяження;

⚡ Energieausweis – енергетичний сертифікат будівлі;

📑 Протоколи зборів мешканців і заплановані ремонти;

💶 Розмір щомісячного Hausgeld.

⚠️ Реальний приклад: сім’я з України купувала квартиру під Берліном за 320 000 €. На перегляді стояла вбудована кухня й техніка. Але в Kaufvertrag виявилося, що кухня не входить у ціну – її треба викупити окремо за 8 500 €. Перевіряйте кожен пункт договору: чи входить кухня (Einbauküche), техніка, паркінг, строки передачі ключів.

Іпотека й купівля для іноземців

У Німеччині житло частіше купують через іпотеку. Громадянство для неї не потрібне, але банки уважно перевіряють дохід, кредитну історію Schufa й документи – особливо в іноземців. Докладно умови, розмір власних коштів і документи ми розбирали в статті про іпотеку в Німеччині.

🌐 Нерезиденти можуть купувати нерухомість майже на тих самих умовах, що й громадяни. Портал IAmExpat Germany прямо зазначає: «У Німеччині немає обмежень для нерезидентів при купівлі нерухомості, незалежно від того, живуть вони в країні чи ні».

❌ Головна складність – переказ грошей з-за кордону. Сім’я з України купувала квартиру в Гамбурзі за 430 000 €; після Kaufvertrag банк запросив підтвердження походження коштів. На переклади документів і завірення пішло ще 2 000-3 000 € і час. Готуйте документи про походження грошей заздалегідь.

Документи, які зазвичай потрібні іноземцю

📄 Паспорт і підтвердження адреси (Anmeldung);

🔢 Steuer-ID (якщо вже є);

💰 Документи про походження коштів;

🏦 Німецький банківський рахунок і переклади документів німецькою.

Чи дає купівля квартири ПМП

❌ Ні. Купівля нерухомості не дає автоматичного права на ПМП або візу. У Німеччині немає «золотої візи» за купівлю житла, як у деяких країнах Європи. Наявність нерухомості може бути лише додатковим плюсом при підтвердженні фінансової стабільності. Офіційна інформація – на Make it in Germany.

Чек-лист: перед купівлею нерухомості

Чи готові ви до угоди

☑️ Заклав у бюджет +9-15% Kaufnebenkosten

☑️ Знаю ставку Grunderwerbsteuer у своїй землі

☑️ Перевірив Energieausweis, Hausgeld і обтяження

☑️ Прочитав і переклав Kaufvertrag до підписання

☑️ Підготував документи про походження коштів

☑️ Розумію: власником стаю лише після запису в Grundbuch

Часті запитання про купівлю житла

Скільки триває купівля нерухомості?

Від першого перегляду до отримання ключів зазвичай 1-3 місяці. Без іпотеки процес іде швидше.

Чи можна торгуватися?

Так, особливо якщо квартира довго в продажу або потребує ремонту. У невеликих містах знижка 5-10% трапляється частіше, ніж у München чи Hamburg.

Чи можна купити квартиру дистанційно?

Так, іноді угоду проводять за довіреністю (Vollmacht), якщо покупець за межами Німеччини. Але банки й нотаріуси часто вимагають додаткові документи.

Чи можна здавати квартиру одразу після купівлі?

Так, але заздалегідь перевірте правила будинку (Teilungserklärung) і обмеження щодо короткострокової оренди у вашому місті.

Що буде, якщо відмовитися після підписання Kaufvertrag?

Відмовитися дуже складно. Покупець може втратити гроші й зіткнутися з додатковими витратами. Тому все перевіряють до підписання.

Офіційні посилання

Закони та державні ресурси

📋 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): gesetze-im-internet.de

⚖️ § 873 BGB (право власності): bgb/__873

🏛️ Bundesfinanzministerium: bundesfinanzministerium.de

📜 Bundesnotarkammer: notar.de

Головне, що треба зробити просто зараз:

Порахуйте повний бюджет з урахуванням +9-15% Kaufnebenkosten і дізнайтеся ставку Grunderwerbsteuer у своїй землі. Якщо берете іпотеку – перевірте свою Schufa й підготуйте документи про доходи. Найважливіше – прочитати й перекласти Kaufvertrag до підписання, скасувати угоду потім майже неможливо.

Стаття має інформаційний характер і складена на основі офіційних джерел (GrEStG, GNotKG, § 873 і § 656c BGB, Bundesfinanzministerium) станом на травень 2026 року. Ставки податків і витрати можуть відрізнятися по федеральних землях. За складними угодами звертайтеся до нотаріуса або ліцензованого юриста з нерухомості.

Denys