Immobilie kaufen in Deutschland 2026: Kosten und Ablauf

Eine Immobilie in Deutschland kann man 2026 auch ohne Staatsbürgerschaft und Niederlassungserlaubnis kaufen. Doch zum Kaufpreis kommen noch 9-15% Kaufnebenkosten: die Grunderwerbsteuer, der Notar, die Eintragung und die Maklerprovision. In diesem Artikel: die vollständige Budgetrechnung, die rechtlichen Schritte, Besonderheiten für Ausländer und der große Mythos, dass ein Wohnungskauf einen Aufenthaltstitel bringt.

Was der Kauf einer Immobilie wirklich kostet

Wer sich zum ersten Mal mit dem Immobilienkauf befasst, denkt, es komme nur auf den Kaufpreis an. Doch der Preis im Inserat zeigt fast nie das echte Budget bis zur Schlüsselübergabe. Zum Objektpreis kommen noch rund 9-15% Kaufnebenkosten.

Eine Immobilie für 350 000 € kann in Wirklichkeit schon zu Beginn fast 400 000 € kosten. Deshalb ist der schwierigste Teil nicht der Kaufpreis, sondern die Anfangskosten.

Kaufnebenkosten: woraus die Zusatzkosten bestehen

Kaufnebenkosten sind alle Kosten beim Kauf außer dem Preis der Wohnung. Gerade sie überraschen jene, die zum ersten Mal mit dem deutschen Immobiliensystem zu tun haben.

Grunderwerbsteuer – die wichtigste Steuer beim Kauf

Die Grunderwerbsteuer ist die Steuer auf den Immobilienkauf, die der Käufer nach dem Geschäft zahlt. Der Satz hängt nicht von der Art der Immobilie ab, sondern vom Bundesland. 2026 liegen die Sätze bei 3,5% bis 6,5% (Grundlage – Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG).

Seit 2006 legen die Länder den Satz selbst fest, und fast alle haben ihn erhöht. Bayern ist das einzige Land mit den minimalen 3,5%. Manchmal ist eine Immobilie im Nachbarland im Gesamtbudget günstiger. Offizielle Daten beim Bundesfinanzministerium.

Notar und Eintragung ins Grundbuch

In Deutschland ist ein Kauf ohne Notar nicht möglich – das Geschäft ist erst nach der notariellen Beurkundung gültig. Der deutsche Notar muss neutral sein: Er vertritt weder Verkäufer noch Käufer, sondern haftet für die Rechtmäßigkeit. Notar und Eintragung kosten rund 1,5-2% (die Gebühren regelt das GNotKG).

Maklerprovision

Läuft der Kauf über einen Makler, zahlt man meist rund 3-3,57% des Preises. Nach der Gesetzesänderung kann der Verkäufer die Maklerkosten nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen – beim Kauf zum Eigenbedarf wird die Provision zwischen den Parteien geteilt (§ 656c BGB).

Dokumentenprüfung vor dem Kauf

Vor der Unterzeichnung werden die Immobilie und ihre Unterlagen geprüft. Gerade hier zeigen sich oft künftige Kosten, die im Inserat nicht stehen.

Finanzierung und Kauf für Ausländer

In Deutschland wird häufig per Hypothek gekauft. Eine Staatsbürgerschaft ist nicht nötig, aber die Banken prüfen Einkommen, Bonität Schufa und Unterlagen genau – besonders bei Ausländern. Bedingungen, Eigenkapital und Unterlagen haben wir im Artikel zur Hypothek in Deutschland ausführlich behandelt.

Bringt der Wohnungskauf einen Aufenthaltstitel

Checkliste: vor dem Immobilienkauf

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf

Offizielle Links

Dieser Artikel dient der Information und basiert auf offiziellen Quellen (GrEStG, GNotKG, § 873 und § 656c BGB, Bundesfinanzministerium) mit Stand Mai 2026. Steuersätze und Kosten können je Bundesland abweichen. Bei komplexen Geschäften wenden Sie sich an einen Notar oder eine zugelassene Anwaltskanzlei für Immobilienrecht.