Договір оренди житла в Німеччині для українців: що про це треба знати

Німецькі орендодавці, як правило, шукають мешканців, яким потрібно житло на тривалий час. Вони звертають увагу на їхню платоспроможність, мету перебування в країні, сімейний стан тощо. Усі ці пункти стосуються й українських біженців. Розберемося, що потрібно мати для оренди житла в Німеччині та які нюанси слід знати при складанні договору.

Чи обов’язково заключати договір оренди квартири в Німеччині?

Усі повнолітні мешканці Німеччини мають право на складання договору оренди (Mietvertrag) в письмовому чи усному вигляді. Що стосується укладання договору оренди, тут є свої нюанси. Наприклад, немає чітких домовленостей, що входить до оренди, які комунальні послуги будете оплачувати ви, а які – орендодавець. Або ж немає документального підтвердження, що ви сплатили заставу за житло, і пізніше не зможете це довести для повернення коштів.

Тож, щоб не було спірних моментів чи несправедливостей по відношенню до однієї зі сторін, потрібно підписувати договір про оренду. Його можна оформити без нотаріуса, однак слід чітко вказати всі нюанси та важливі пункти угоди. Зазвичай орендодавець має стандартну форму документу, який мають підписати обидві сторони. Запрошуємо вас приєднатися до нашого каналу в Telegram. Команда нашого порталу щодня підбирає для вас найкращі новини та найактуальніші поради.

Слід звертати увагу на те, що велика кількість житла, розрахованого для здачі в оренду, не має меблів, додаткових чи навіть базових зручностей, кухонного обладнання або енергоживлення. Це безпосередньо впливає на терміни, адже для облаштування потрібно буде більше часу. Не всі до цього готові, тому краще обговорювати подібні питання до підписання договору.

Як зняти квартиру в Німеччині через Джобцентр (Jobcenter)?

Якщо ви отримуєте допомогу від центру зайнятості Jobcenter або соціального відомства Sozialamt, треба оформити відповідний дозвіл від цих установ – свідоцтво Wohnberechtigungsschein. Якщо ви розраховуєте на державну допомогу, потрібно чекати цей дозвіл і тільки потім підписувати договір оренди. Якщо ви зробите це раніше, не узгодивши з Джобцентром, витрати на житло доведеться покривати самостійно.

Для отримання такого документу потрібно надати наступну інформацію про житло, яке ви плануєте орендувати:

• кількість кімнат та житлова площа у метрах квадратних;
• розмір орендної плати;
• сума орендної застави (Kaution);
• сума, розрахована на оплату комунальних послуг;
• розмір витрат на опалення;
• інформація про вид опалення (централізоване, природний газ, мазут);
• інформація про гаряче водопостачання (автономне або централізоване).

Перегляньте подібні:
Мінімальна зарплата в Німеччині у 2025 році – що зміниться для українців?

Також потрібно мати пропозицію на оренду в письмовому вигляді. Це буде підтвердженням того, на що саме потрібні гроші. Після надання всієї необхідної інформації, ви отримаєте формуляр від центру зайнятості чи соціального відомства на оформлення допомоги на оренду житла.

Зверніть увагу, що у випадку, якщо квартиру вам оплачує Джобцентр, на кауцію потрібно додаткове погодження. Адже, якщо Джобцентр погодить житло, він оплатить орендодавцю всю суму повністю, враховуючи залог, але буде з вас щомісячно стягувати певну суму на покриття кауції. Тобто щодо задатка йдеться про певну безвідсоткову позику. Про це вам повідомлять в установі й нададуть відповідні документи, де все це буде прописано. Так само там знайдете інформацію й про те, що робити, якщо будете розривати договір оренди.

Що має включати договір оренди житла в Німеччині?

Найперше, що потрібно узгодити, – це розмір орендної плати. На початку кожного місяця ви повинні сплачувати фіксовану суму за житло. Також ви маєте сплачувати комунальні платежі у вигляді авансу на місяць вперед. Якщо є передплата чи недоплата, для цього є перерахунок, який відбувається раз на рік. Ви отримаєте відповідний лист.

Звична практика, коли до щомісячних витрат на житло входить оплата за воду, газ, електроенергію, опалення, паркування або гараж, страхування будови, вивезення сміття, прибирання вулиць. Самостійно укладені угоди типу інтернету чи телефонного оператору ви оплачуєте напряму постачальникам. Що саме зі списку сплачуєте ви, а що орендодавець, потрібно узгоджувати безпосередньо з ним.

Побачити більше: Допомога та виплати для українців від Джобцентру в Німеччині в 2023 р.

У більшості випадків за житло потрібно сплатити заставу (Kaution) у вигляді одного або кількох місячних платежів, тому це також має бути прописано. Максимально ця сума може дорівнювати трьом місячним орендам. Орендодавець має зберігати ці кошти до моменту, поки ви не захочете з’їхати. Якщо ви не матимете боргів за оренду і не пошкодите нічого з майна, ці кошти повернуть у повному обсязі. В іншому випадку, орендодавець має право залишити гроші собі.

Тобто у стандартному договорі оренди мають бути такі розділи:

• Mietobjekt (загальна інформація про майно, кількість кімнат, меблі, гараж тощо)
• Miethöhe (умови оренди, тут прописується рахунок і все, що стосується орендної плати, у тому числі сума безпосередньо оренди Kaltmiete, комунальні платежі Nebenkosten, дата оплати, штрафні санкції за її відсутність)
• Hausordnung (правила будинку, а саме сортування сміття, години тиші тощо, їхнє порушення є підставою для орендодавця розірвати договір оренди)
• Haustiere (тут прописується, чи можете ви заводити домашніх тварин і на яких умовах)
• Kaution (кауція, зсума залогу, яку орендодавець бере від оренбаря під час підписання договору оренди)
• Kündigung (розірвання договору).

На які витрати потрібно розраховувати при оформленні договору про оренду?

Використовуючи послуги ріелтора, розраховуйте на те, що його роботу потрібно буде оплатити. Ця сума може сягати двох місячних оренд без урахування комунальних послуг. Однак якщо ви не залучали спеціаліста, а це зробив орендодавець, то ці послуги сплачує він сам.

Як вже йшлося раніше, окрім орендної плати, потрібно заплатити так званий депозит (Kaution). Його можна розбити на частини і сплатити протягом трьох місяців проживання. Якщо в договорі оренди це не зазначено, за законом ви все одно маєте право на оплату частинами. Якщо орендодавець висловлює незгоду, ви можете звернутися за консультацією до юриста. Зверніть увагу, що орендар маєте повне право взяти на два дні для ознайомлення з договором оренди.

Що стосується самого щомісячного платежу, зазвичай він складається з холодної оренди (Kaltmiete) та фіксованої суми за комунальні послуги (Nebenkosten або Betriebskosten). Разом вони називаються теплою орендою (Warmmiete). Сплачувати платіж потрібно на початку місяця – зазвичай це перший тиждень до п’ятниці.

Спосіб оплати – готівкою чи на карту – залежить від домовленості з орендодавцем. Найбільш поширений спосіб оплати в Німеччині – переказ на карту. При цьому потрібно звернутися до свого німецького банку та подати доручення на переказ коштів карткою.

Які документи потрібні для оформлення договору оренди житла в Німеччині?

Орендодавці в Німеччині звертають увагу на те, чи маєте ви можливість стабільно сплачувати оренду в повному обсязі. Також вони мають право знати, якщо оренду буде сплачувати Центр зайнятості та працевлаштування (Jobcenter).

При підписанні договору оренди потрібно надати такі документи:

• паспорт;
• довідка про реєстрацію за місцем проживання (Anmeldung);
• виписка з банківського рахунку за останні 3 місяці;
• інформація про вашу кредитоспроможність (Schufa-Auskunft);
• довідка про відсутність заборгованості на попередньому місці проживання (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung);
• офіційне свідоцтво про дозвіл на житло що субсидується з боку держави (Wohnberechtigungsschein) – за наявності.

На що звернути увагу, підписуючи договір про оренду житла в Німеччині?

Зазвичай договір представляє собою довільну форму у письмовому вигляді. Для цього існують спеціальні формуляри, які має орендодавець. Підписуючи цей документ, слід звертати увагу на періоди оренди, однак найчастіше це півроку, рік, три або невизначений термін.

Орендодавець може додати свої правила та умови щодо проживання, проведення ремонтів тощо. Деякі моменти можуть виявитися неприпустимими для вас чи незаконними. Ретельно перевіряйте положення, які орендодавець вносить у договір, щоб потім не було неприємних сюрпризів. Якщо певні пункти викликають питання, краще звернутися за юридичною консультацією.

Також слід звертати увагу на умови розірвання договору, які можуть входити до договору оренди. Будь-яка з причин має буде чітко прописана. При цьому часові обмеження в оренді можуть бути в таких випадках:

• у майбутньому орендодавець сам планує користуватися помешканням або надати його членам своєї родини;
• будинок буде знесений чи перебудований;
• орендодавець планує створити приміщення для співробітників.

Є варіант узгодити відмову від розірвання угоди (Kündigungsausschluss або Kündigungsverzicht). Наприклад, це термін на кілька років, протягом якого договір не можна розірвати. Так вас не зможуть виселити, однак і ви не маєте права виселятися раніше терміну.

Як розірвати договір оренди в Німеччині?

Зверніть увагу, що договір з точно вказаним строком дуже важко розірвати. Для цього мають бути дуже вагомі причини:

• документально підтверджена неможливість проживати в даному житлі (наприклад, довідка від лікаря, що ви хворієте через цвіль у квартирі);
• недостовірно вказана орендодавцем інформація стосовно помешкання, що унеможливлює проживання в квартирі.

Натомість безстроковий договір можна розірвати у будь-який момент. Для цього достатньо повідомити про намір розірвати договір власнику майна за три місяці. Повідомлення оформлюється в письмовій формі у вигляді листа Kündigung (він має певну форму) в двох екземплярах. Kündigung відправляється орендодавцю замовним листом із врученням. Орендодавець має протягом місяця має підписати документ й відіслати один екземпляр вам назад. Більше того, навіть якщо він вам нічого не відповів, ви маєте право виїжджати з квартири в заплановану дату, адже зі свого боку не порушуєте закон. У випадку, якщо ви не можете чекати три місяці, є варіант знайти собі заміну, тобто нового орендаря.