Кредит на житло в Німеччині для українців: як взяти іпотеку в 2023-2024 рр.

Можливість придбання житла у Німеччині на іпотечних умовах відкриває нові перспективи для українців, які прагнуть забезпечити собі комфортне місце проживання. У цій статті ми розглянемо ключові аспекти оформлення іпотеки в Німеччині, від вибору нерухомості до підготовки документів та умов кредитування.

Чи доступна іпотека в Німеччині для українців у 2023-2024 рр.

Як зазначають експерти, незважаючи на зростання попиту на нерухомість і доступність іпотеки в Німеччині, значна частина місцевого населення вважає за краще орендувати житло. У країні з найбільшою економікою Європи лише 40% населення має власне житло, і майже третина інвестицій у первинний ринок нерухомості країни приходиться на іноземних інвесторів.

Перед українцями, так само, як і перед іншими іноземцями, Німеччина відкриває можливості для купівлі нерухомості, у тому числі в 2023-2024 рр. При цьому варто зауважити, що хоча українцям дозволено брати іпотеку в Німеччині, вони можуть зіткнутися з дещо вищими відсотковими ставками, ніж громадяни ЄС. У 2023 р. німецькі банки пропонують досить привабливі умови кредитування для іноземців, й українців включно. Середня відсоткова ставка за іпотечними кредитами варіюється в середньому від 3,8% до 5% річних, що є значно вигіднішим у порівнянні з багатьма іншими країнами. Термін іпотечного кредиту може коливатися від 5 до 20 років, а для його оформлення потрібно мати 50% власних коштів від вартості об’єкта нерухомості.

Перегляньте подібні:
Як купити квартиру в Німеччині українцям?

При цьому банки віддають перевагу фінансуванню покупки дорожчих і ліквідних об’єктів нерухомості, тож потенційні покупці повинні бути впевнені, що обраний об’єкт відповідає вимогам банку та має потенціал для стабільного доходу. Це може бути як житлова нерухомість, так і комерційні приміщення.

У випадку вже побудованої нерухомості сума зазвичай надається однією сумою, натомість якщо купується незавершене будівництво, кошти можуть бути надані декількома траншами. Зверніть увагу, що отримання кредиту на суму менше 50 тисяч євро є складним, хоча й не неможливим.

Варто мати на увазі, що купувати нерухомість у Німеччині вигідніше з довгостроковою перспективою, адже якщо упродовж 10 років після покупки об’єкту ви захочете його перепродати, вам доведеться заплатити податок на прибуток у розмірі 25%.

Також одразу важливо підкреслити, що купівля нерухомості не впливає на процес отримання візи або громадянства в Німеччині, однак вона може бути важливим фактором при наданні мультивізи.

Іпотека в Німеччині для українців: умови та вимоги

Зазвичай основними умовами для отримання іпотечного кредиту для українців, як і для інших іноземців у Німеччині, є:

• постійний стабільний дохід від 3000 євро на місяць;
• працевлаштування в німецькій компанії (треба пропрацювати не менше трьох місяців);
• постійний вид на проживання в Німеччині (або громадянство ЄС).

Серед інших важливих вимог до іноземних позичальників варто зазначити відсутність у позичальника боргів та вік, який теоретично має становити від 21 до 65 років. Тим не менш, позичальник, якому близько 50, має менше шансів для отримання кредиту, ніж, приміром, тридцятирічний.

Запрошуємо вас приєднатися до нашого каналу в Telegram, до нашої сторінки в Facebook, а також Instagram. Команда нашого порталу щодня добирає для вас найкращі новини та найактуальніші поради.

Для працівників обов’язковим є надання документального підтвердження доходів на території Німеччини. У свою чергу, для підприємців необхідні виписки по рахунках за два останні роки. Важливо, щоб загальна сума витрат на виплату кредитів не перевищувала 35% від місячного доходу клієнта.

Для іноземців, які вперше оформлюють іпотеку в Німеччині, вимоги можуть бути більш суворими. І, як було зазначено вище, у більшості випадків необхідно буде самостійно одразу внести від 40 до 50% від вартості нерухомості.

Для клієнтів, які вже мають рахунок в німецькому банку, на який регулярно надходять кошти протягом останніх двох років, процес отримання іпотеки може бути спрощений.

Як оформити іпотечний кредит у Німеччині для українців: покрокова інструкція

Одразу варто налаштуватися, що швидко отримати іпотечний кредит у Німеччині не вийде. Це досить складний та довготривалий процес, який складається з декількох етапів.

1. Вибір нерухомості, на яку можна взяти кредит у Німеччині для українців

При виборі нерухомості в Німеччині для оформлення іпотеки, українським покупцям важливо зосередитись на властивостях, які максимально знижують ризики для банку, а значить підвищують шанси отримати кредитні гроші на купівлю об’єкту. Тож, вибираючи нерухомість, необхідно зважати на такі аспекти:

• сучасність споруди − будівлі нової споруди є привабливішими для банків (у Німеччині діє 100-річна гарантія на будівлі), адже сучасні будинки мінімізують ризики, пов’язані з потребами ремонту та модернізації;
• місце розташування нерухомості – оптимальними є об’єкти, розташовані у місцях поряд із центром міста або з хорошою транспортною доступністю, а також у екологічних зонах;
• потенціал для пасивного доходу − нерухомість, що може бути здана в оренду, також є більш привабливою для банків, оскільки забезпечує стабільний прибуток.

Побачити більше: Ціни на квартири в Німеччині в 2023 році

Шукати об’єкти для купівлі житла можна на спеціальних сайтах з нерухомістю в Німеччині, або звернутися до ріелторських фірм чи маклерів.

Також, вибираючи нерухомість для оформлення іпотеки, варто зважати на ціни на квартири в Німеччині в різних регіонах, а також на типи нерухомості та їхні характеристики (наприклад, міські квартири Eigentumswohnung та квартири в секційних будинках Reihehäuser зазвичай дешевше за окремі котеджи чи будинки на дві сім’ї).

2. Вибір банку, де можна оформити кредит у Німеччині для українців

У пошуку банку для оформлення іпотеки в Німеччині українцям слід розглянути широкий спектр фінансових установ. Ринок Німеччини характеризується активною конкуренцією серед банків, тому важливо не обмежуватись кількома варіантами, а відвідати 10-15 різних банків. Це збільшує шанси на знаходження оптимальних умов кредитування.

Особливості процесу вибору:

1. Порівняння пропозицій: вивчаючи різні пропозиції, можна не лише знайти більш вигідні умови, але й використовувати вигідні пропозиції одного банку як аргумент у переговорах з іншими.
2. Переговори з банками: деякі банки можуть піти на поступки, знизивши процентну ставку або запропонувавши додаткові бонуси (наприклад, безкоштовна зміна ставки погашення), щоб залучити клієнта.
3. Розгляд різних типів кредитів: варто мати на увазі, що німецькі банки пропонують ануїтетні кредити з фіксованою процентною ставкою на різні терміни (5, 10, 15, 20 років) з незмінними виплатами.

При виборі банку особливу увагу варто звертати на відсоткові ставки, умови погашення, а також на додаткові витрати та комісії. Корисно буде також консультуватися з фінансовими радниками або експертами у сфері нерухомості. Для отримання безкоштовної консультації щодо іпотечного кредитування в Німеччині українською або російською мовою можна зателефонувати: +49(0)1573-55-48-505 або заповнити контактний формуляр для зворотного зв’язку.

3. Підготовка документів для оформлення кредиту на житло в Німеччині для українців

Стандартний набір документів, що необхідний для подачі заявки на іпотеку в німецьких банках, можна поділити на дві основні категорії: документи, що стосуються позичальника, та документи, пов’язані з обраним об’єктом нерухомості.

Документи позичальника:

• особисті документи: включають закордонний та внутрішній паспорти, їхні копії;
• фінансові довідки: необхідно подати анкету (Selbstauskunft), виписку з банківського рахунку, яка підтверджує наявність початкового капіталу;
• довідки про доходи: потрібні документи з банку про розмір зарплати за останні три місяці;
• довідка Schufa;
• податкова декларація: важлива для підтвердження фінансового стану позичальника.

Від юридичної особи, окрім податкової декларації, також вимагатимуться бухгалтерський баланс за 2 останні роки та поточний виробничо-економічний аналіз бізнесу (BWA).

Документи про об’єкт нерухомості:

• опис нерухомості: детальний опис обраного об’єкта, включаючи площу, розташування, стан тощо;
• оцінка вартості: незалежна оцінка вартості об’єкта, яка допомагає визначити його ринкову цінність.

Перелік необхідних документів може відрізнятися в залежності від конкретного банку та його внутрішньої політики.

4. Укладання договору іпотеки для українців у Німеччині

Перед укладенням договору іпотеки, банк докладно оцінює фінансовий стан позичальника та стан нерухомості. Основною вимогою є підтвердження здатності позичальника сплачувати іпотечні виплати, не вдаючись до останніх заощаджень. Цей процес займає в середньому 1-2 тижні.

Після схвалення кредиту банком, настає етап укладення договору іпотеки, який має бути узгоджений з вимогами Цивільного кодексу ФРН та Закону про іпотечні банки. Стандартний договір іпотеки містить:

• деталі кредиту: суму кредиту, відсоткову ставку, інші пов’язані витрати;
• умови погашення: графік платежів, розмір щомісячних внесків, розрахунок процентів та основної суми боргу.
• правила виплати кредиту: порядок і часові рамки внесення платежів;
• умови страхування нерухомості, реєстрація договору в поземельній книзі;
• умови припинення договору: процедури при закінченні терміну кредиту, умови розірвання договору.

Під час укладання договору важливо звернути увагу на всі деталі, особливо на штрафи за прострочення платежів та можливості дочасного погашення кредиту без додаткових витрат. Рекомендується отримати консультації у фахівців із кредитування, щоб уникнути прихованих платежів і непорозумінь.

Після оформлення кредитного договору, відкривається рахунок, на який вносяться власні кошти позичальника і гроші банку.

На які витрати мають розраховувати українці, які купують нерухомість у Німеччині через іпотеку

Оформлення іпотеки в Німеччині для українців вимагає не тільки знання основних умов кредитування, а й розуміння відповідних витрат, пов’язаних з цим процесом. Нижче представлено детальний огляд витрат, що необхідно врахувати при оформленні іпотеки та погашенні кредиту.

Початкові витрати на отримання іпотечного кредиту:

• витрати на оформлення: приблизно 1% від загальної суми кредиту витрачається на процедуру оформлення;
• оцінка нерухомості: незалежна оцінка вартості об’єкта може коштувати від 1 до 2 тисяч євро;
• Due Diligence (аудит об’єкту нерухомості): вартість цієї послуги становить від 0,5 до 1,5% від вартості нерухомості.

Виплати по кредиту на житло являють собою щомісячний платіж (Rate): складається з двох частин – Zinsen (відсотки за користування кредитом) та Tilgung (сума, яка покриває основний борг).

Крім того, варто враховувати, що під час купівлі нерухомості в Німеччині необхідно буде також понести додаткові витрати (витрати на послуги ріелтора, нотаріальні збори тощо), які можуть скласти в середньому до 10-15% від вартості нерухомості.

Калькулятор для іпотеки в Німеччині: порівняння іпотечних пропозицій

Іпотечний калькулятор є важливим інструментом, який дозволяє українцям у Німеччині розрахувати умови кредитування, враховуючи різні фактори та витрати, пов’язані з купівлею нерухомості. Цей інструмент допомагає зрозуміти, на що варто звернути увагу при виборі найкращої іпотечної пропозиції.

Пропонуємо декілька іпотечних калькуляторів у Німеччині:

• baufi24.de;
• drklein.de;
• finanztip.de;
• zinsen-berechnen.de;
• smart-rechner.de;
• zinsvergleich-hypotheken.faz.net.

Основні функції іпотечного калькулятора:

• визначення щомісячного платежу: калькулятор розраховує загальну суму щомісячного платежу, включаючи проценти і основний борг;
• розрахунок відсотків за іпотечним кредитом: визначає дебетову та ефективну річну процентну ставку, що допомагає порівняти різні кредитні пропозиції;
• аналіз початкового внеску і амортизації: враховує початкову норму амортизації у відсотках, що впливає на загальну суму погашення кредиту;
• підрахунок залишкового боргу: показує, скільки боргу залишиться після закінчення фіксованої ставки запозичення;
• кількість платежів та тривалість кредиту: визначає загальний час, протягом якого буде погашатися кредит.

Користування іпотечним калькулятором дозволяє потенційним покупцям оцінити свої фінансові можливості, порівняти різні кредитні пропозиції та зрозуміти повну картину майбутніх витрат на житло. Це допомагає ухвалити виважене рішення, засноване на детальному фінансовому плануванні, та вибрати оптимальні умови іпотечного кредитування.